Política Ambiental e Direito (curso online da Faculdade Yale)
EVST 255 - Aula 17 - Uso da Terra e Direito da Conservação: A História de Adirondack
Capítulo 1. Alocando e Gerenciando o Uso da Terra [00:00:00]
Professor John Wargo: Ok, todos. Em primeiro lugar, obrigado por sair em um dia tão tempestuoso. Se você não fez o exame do seu professor, você pode fazer isso depois da aula hoje. E estamos mudando de marcha. Estamos passando de perguntas sobre como gerenciar produtos químicos no ambiente para perguntas sobre como afetar a conservação. E também especialmente como alocar e gerenciar o uso da terra e vários recursos naturais associados às paisagens. E hoje vou usar um exemplo, uma história de um esforço de conservação no Estado de Nova York, conhecido como o Parque Adirondack, que tem uma história de conservação que agora dura quase 130 anos. Um dos parques mais antigos do país, e contém muitos exemplos fantásticos de uma variedade de estratégias diferentes para conservar recursos e proteger a terra.
Agora, não importa onde você esteja no mundo, e se você estiver interessado em gerenciar o uso da terra e gerenciar ecossistemas ou recursos biológicos, há uma variedade de perguntas que eu gostaria de pedir a você. Uma é a primeira a se familiarizar com os direitos de propriedade. Como eles são definidos? Quem tem direitos para quais tipos de recursos? E neste caso, ficará claro que é importante para você pensar em propriedade não como uma coisa, mas como um conjunto de relações sociais. A propriedade é frequentemente definida na lei como um pacote, um conjunto de direitos. Mas se eu tenho um direito que é definido e protegido por lei, então outros têm uma obrigação. Então você não pode realmente pensar em direitos na ausência de consideração de obrigações. E se você violar sua obrigação, o conceito por trás de um direito de propriedade é que o estado ou algum nível de governo terá a capacidade de monitorar,
Então, uma segunda questão que você precisa considerar é qual é o nível apropriado de governo para instituir uma política de proteção? Os governos locais deveriam ter essa capacidade? Muitas vezes não o fazem, porque têm outras obrigações e seu histórico financeiro é discreto em comparação com os governos estaduais ou o governo federal. Então, pensar sobre a natureza particular de um problema, se ele atravessa fronteiras políticas. Tantas bacias hidrográficas, por exemplo, atravessam fronteiras políticas: atravessam fronteiras da cidade, atravessam fronteiras estatais. Muitos corpos d'água fornecem o limite entre as jurisdições políticas e os estados-nações. Então pensar no nível apropriado de governo para o tipo de problema que você está interessado em administrar é uma tarefa realmente importante.
Como sobre participação na tomada de decisão? Ao pensar em estratégias de conservação, qual deve ser o papel do público em participar do tipo de estratégia escolhida? E você pode pensar em um pedaço de terra que todo mundo sente ser muito especial, talvez porque tenha espécies ameaçadas, talvez por causa de seu caráter de espaço aberto, talvez por sua selvageria. Você pode pensar em uma variedade de estratégias diferentes para proteger isso se estiver atualmente em propriedade privada. E uma delas seria a aquisição de terras por parte do governo. Tantos parques nacionais, por exemplo, particularmente no leste dos Estados Unidos, foram criados através do processo de aquisição de terras e, em alguns casos, o exercício de domínio eminente. E vamos falar sobre domínio eminente,
Intensidade de regulação. A regulação é outra estratégia. Assim, você pode simplesmente adotar regras que governam a densidade do novo desenvolvimento permissível ou o tipo de novo desenvolvimento, seja residencial, comercial, agrícola ou industrial. E essa é a origem da idéia de zoneamento, segregação do uso da terra, controle da densidade do uso da terra e regulamentos de subdivisões frequentemente associados, que são muito específicos e detalham como o desenvolvimento deve prosseguir, incluindo tamanhos de lotes, requisitos de acesso ao litoral - uma variedade de diferentes restrições estão associadas aos regulamentos de subdivisão.
Como sobre a legitimidade do valor público? Se você criar um conjunto realmente difícil de regulamentações de uso da terra e os proprietários não acreditarem na legitimidade do regulamento, isso garante que você não terá a conformidade. E o descumprimento significa que você terá ampla vigilância e monitoramento de custos e custos de execução. Então, acreditar na legitimidade do valor público é importante. Muitas vezes, um processo educacional deve ocorrer para que as pessoas entendam por que as regulamentações estão ocorrendo. E, em muitos casos, eles são desenvolvidos e adotados para evitar danos, o dano que pode ser induzido por um proprietário de propriedade em um proprietário privado adjacente. Então a ideia de decidir que você quer construir um cassino em sua propriedade - seus vizinhos podem se opor a isso. Ou talvez uma boate, de modo que há uma variedade de diferentes usos da terra que ameaçam outros proprietários de terra nas proximidades. O valor da propriedade geralmente aumenta após os esforços de conservação. Assim, o estabelecimento de um parque é muito comumente seguido por valores de terra adjacentes que aumentam dramaticamente, e eu lhe darei alguns exemplos disso.
Restrições de densidade, segregação do uso da terra, estética. Cada vez mais nos últimos cinquenta anos, vimos as leis de zoneamento sendo usadas com o propósito de controlar a estética. Assim, a estética pode ser gerenciada especificando diretrizes de densidade, exigindo tamanhos cada vez maiores de lotes. Assim, em partes da área costeira da Califórnia, por exemplo, existem ordenanças de zoneamento que exigem cem acres antes que uma nova casa seja construída. Isso é para preservar o caractere de espaço aberto da área. Então, pensar em como você define uma estética desejável ou ideal, que seria seu objetivo, é uma coisa muito difícil de se fazer.
O Serviço Florestal iniciou uma pesquisa pioneira sobre a questão de quais tipos de paisagens as pessoas preferem. E eles estavam fazendo isso porque estavam sendo cada vez mais levados à corte por causa do dano estético aparente associado a cortes claros, particularmente cortes claros que eram visíveis por causa dos arrendamentos de madeira que eles haviam alocado. Mas eles seriam visíveis a partir de áreas selvagens próximas. Então, decidiram que estabeleceriam uma variedade de experimentos sociais, onde testariam as preferências das pessoas por diferentes tipos de paisagens, desde a natureza selvagem até a agricultura totalmente domesticada e os centros urbanos intensos. Você pode estar interessado nos resultados.
E seguindo a nova regulamentação, quando o governo tem a obrigação de compensar? Então, supondo que eu seja um proprietário de terras particulares e eu tenha cinquenta acres de terra, e você desenvolva uma nova ordenação de zoneamento que me diga que eu tenho que ter vinte e cinco acres antes de poder construir uma nova casa. Então isso me diz que eu basicamente tenho dois lotes de construção. Bem, pensei que eu teria, antes desse regulamento, talvez cinquenta lotes de edifícios que poderiam ter um hectare de tamanho. Então minha expectativa foi subitamente alterada pela aprovação da lei, e meu valor de propriedade diminuiria significativamente. Então, em que situações o governo precisa compensar o proprietário da terra privada pela atividade regulatória?
Capítulo 2. Curious Conservation History: O Caso dos Adirondacks [00:07:52]
Agora eu gostaria de deixar você no caso das Adirondacks. Mas primeiro, gostaria que você pensasse sobre a distribuição de terras públicas nos Estados Unidos. Assim, de várias centenas de milhões de acres de terra que estão atualmente sob a jurisdição do Serviço Nacional de Parques ou do Serviço Florestal ou do Departamento de Ordenamento Territorial ou do Bureau of Reclamation, a maioria dessas terras está localizada no oeste dos Estados Unidos, particularmente na região árida da montanha.
Se você olhar para a parte leste dos Estados Unidos, você não pode ver isso muito claramente por causa da luz que está aqui em cima. Eu não sei, Judith, se é possível diminuir isso. Mas, à medida que você se aproxima do norte da Nova Inglaterra, talvez consiga ver um pedaço de paisagem exatamente nessa área, e esse é o Parque Adirondack. É uma das maiores florestas intactas que temos no leste dos Estados Unidos, na verdade uma das maiores florestas intactas que temos nos quarenta e oito estados. E também é adjacente a Vermont, que é adjacente a New Hampshire e Maine. E juntos, estes são agrupados e formam o que agora é considerado como a Floresta do Norte, na parte oriental do país. E os Adirondacks, dentro desta zona, têm a mais longa história de proteção. Mas há as Montanhas Verdes e a Floresta Nacional da Montanha Verde, e há as Montanhas Brancas no Novo Hampshire adjacente que se espalham pelo Maine. Portanto, há realmente um terreno incomum que tem uma longa e curiosa história de conservação.
Mais uma vez, um pouco mais de perto as Adirondacks. Agora, enquanto você olha através desta paisagem, você pode pensar nisso como selvagem e natural. Mas, na realidade, é a localização de intensos conflitos sobre os grupos de interesse concorrentes sobre como eles poderiam obter acesso a terras públicas. Esta é a Floresta de Adirondack Preserve, protegida desde a década de 1880. Se você olhar para trás na história do esforço de conservação no país, Yosemite foi doado para a Califórnia em 1864, Yellowstone - Parque Nacional de Yellowstone, foi criado em 1872, e Adirondack Forest Preserve foi criado em 1885. Foi transformado em um parque anos mais tarde, e em 1895, a Assembléia Legislativa do Estado de Nova York aprovou uma emenda constitucional de modo que as terras designadas como terras da Reserva Florestal são agora chamadas de terras da Reserva Florestal. Eles estão sempre protegidos pela Constituição do Estado de Nova York. Então, isso significa que dois Legislativos sucessivos precisam aprovar um estatuto que permita que eles sejam transferidos para fora dessa categoria. Portanto, este é um padrão muito rigoroso que é difícil de mudar.
E, a propósito, existem diferentes tipos de leis que podem ser aplicadas, como a ordem executiva de William Clinton que criou o maior trecho de deserto ao depender de terras de propriedade federal, mas não-selvagens, no Alasca, pouco antes de deixar o cargo. . Então você poderia usar uma ordem executiva federal para realizar designação de área selvagem. Ou o Serviço Florestal ou o Serviço de Parques ou o Departamento de Gestão de Terras, eles também poderiam administrativamente designar extensões de terra como áreas selvagens que estão sob sua jurisdição. Assim, em termos do padrão-ouro de oferecer a maior quantidade de proteção, você desejaria uma designação que seria muito difícil de mudar. E o estado de Nova York e a legislatura, acho que a recuperaram na década de 1890, quando criaram a Reserva Florestal.
Avançando, o Estatuto do Deserto dos Estados Unidos não foi adotado até 1864. E em 1968, o Parque Nacional Adirondack foi proposto por uma variedade de indivíduos no Estado de Nova York. E isso perturbou bastante as pessoas nas Adirondacks, porque elas estavam preocupadas em perder o controle. Eles estavam preocupados em perder sua autoridade, sua capacidade de efetuar políticas dentro de seu parque, dentro do estado. E isso levou o Legislativo a avançar em 1971 e criar a Agência Adirondack Park. Então, em 1973, entrou em vigor o Plano de Uso da Terra e o Regulamento da Agência Adirondack Park. E isso realmente será o tópico da discussão hoje.
Pensando nas forças que estão por trás do desenvolvimento do estatuto, você pode considerar o Canal Erie. O Canal Erie vai do lado leste de Nova York até a borda oeste. E quando os recursos madeireiros do parque eram mal administrados, quando os topos das árvores eram deixados no chão e eles secavam, eles queimavam. E os incêndios florestais nos anos 1860, 70 e 80 eram muito comuns em resposta a essas terras florestais mal administradas que secavam.
Então, o que acontece quando um pedaço de floresta queima? Ele basicamente perde sua capacidade de armazenamento de inundação, a matéria orgânica no solo geralmente é liberada, ela se decompõe. De modo que a água que escorre da paisagem comumente inunda, para que você possa irromper pelos rios e pelo Canal Erie, e então você fica com a seca. De modo que, se o Estado de Nova York quisesse garantir que o comércio se movesse para o oeste, deveria garantir uma forma mais sustentável de manejo florestal no parque.
Agora, pense no que estava acontecendo em meados do século XIX. Houve vários movimentos na literatura e na arte e também na ecologia que são bastante curiosos, e eles estavam colidindo de uma maneira que realmente forneceu ímpeto para a criação de parques e áreas protegidas. E uma linha de pensamento, conhecida como transcendentalismo, que você pode descobrir nos escritos de Samuel Taylor Coleridge, Shelley, Keats, William Wordsworth, Emerson, Whitman e Thoreau, e particularmente o ensaio de Emerson sobre a natureza, levou as pessoas a pensar de maneira muito diferente sobre natureza e o que era e sua importância para a condição humana. Assim, essa natureza para Emerson era um organismo, um símbolo da mente, era um educador moral, uma fonte de verdade espiritual e um recurso para a imaginação.
Agora, ao mesmo tempo, George Perkins Marsh estava escrevendo, e ele produziu um livro chamado Man and Nature , falando sobre a destruição das florestas e como isso poderia levar ao declínio das civilizações. Muito curioso, os escritos da parte final do século XIX pressagiavam a perda da diversidade biológica, bem como a mudança climática que estamos experimentando agora. Assim escreveu ele em 1864: “Uma condição de produtividade empobrecida, de superfície destroçada, de excesso climático que ameaça a privação, a barbárie e até mesmo a extinção de espécies”. Há quase um século e meio atrás, um cientista previa o clima mudança associada à maneira como estávamos administrando mal os recursos e a paisagem.
Também os alvos dos transcendentalistas incluem visões cristãs. Eles desafiaram o papel humano de ser de natureza dominante, a visão cristã de que deveríamos ser frutíferos e multiplicar e reabastecer a terra e subjugá-la, e que o cristianismo nega almas a espécies não humanas. Estes eram pensamentos novos e muito interessantes para as pessoas. Isto é capturado em um trabalho produzido por Roderick Nash, Wilderness e the American Mind , publicado pela Yale Press que eu recomendo a você se você estiver interessado em seguir o caminho que essas idéias colidiram.
Agora, ao mesmo tempo, havia muitos artistas que pintavam paisagens tanto na parte ocidental da nação quanto no leste, incluindo Thomas Cole e Albert Bierstadt, Winslow Homer e Frederic Church. E todos eles pintaram nas Adirondacks. Portanto, pense no fato de que as pessoas estavam lendo a literatura transcendentalista ao mesmo tempo em que essas exposições de arte estavam viajando não apenas pelos Estados Unidos, mas viajando pelo mundo, dando às pessoas uma impressão muito diferente de como eram as partes mais remotas. dos Estados Unidos. Então Winslow Homer pintou mais nos Adirondacks do que os outros, então eu apenas pensei em mostrar seu trabalho em Two Guides , o Hunter, e o Fisherman, basicamente celebrando a experiência de estar ao ar livre.
Capítulo 3. Usos Múltiplos, Controle Ineficaz e Conflito [00:16:43]
Vou avançar em você até meados do século XX, quando se lembra que argumentei que o sistema de rodovias interestaduais foi construído em grande parte em resposta a preocupações sobre a Guerra Fria. Mas essa rede finalmente cercou o Adirondack Park e o tornou acessível no início dos anos 60 para mais de dez milhões de pessoas em um dia de viagem. Assim, o acesso é realmente um determinante crítico do valor da propriedade e também da taxa de desenvolvimento.
Na década de 1960, meados dos anos sessenta e setenta, aumentando o tempo de lazer, a crescente demanda por oportunidades de recreação levou ao aumento dos valores de propriedade dentro das Adirondacks. As pessoas procuravam por segundas residências. A indústria de desenvolvimento estava crescendo não só aqui, mas também nas proximidades de Bar Harbor, no Maine, e nas proximidades de Grand Teton, em Jackson, Wyoming, também nas Sierras, de modo que a população nos Estados Unidos queria ter acesso a oportunidades recreativas remotas. Havia um interesse real na natureza e na selvageria, particularmente no conceito de deserto. E honestamente, estou surpreso com a sua geração. Eu não vejo o mesmo interesse na selvageria ou deserto que foi muito proeminente nas preocupações das pessoas sobre a conservação na década de 1970.
De modo que muitos na Assembléia Legislativa de Nova York ficaram preocupados com o fato de o desenvolvimento ser financiado com capital internacional no parque, o rápido corte da floresta, o rápido desenvolvimento - particularmente ao longo da costa - e o rápido aumento do valor da propriedade. Em algumas comunidades, comunidades que tinham populações de apenas 300 pessoas, novos projetos foram propostos para até 10 mil novas unidades de tamanho. Se você, então, extrapolar que uma nova unidade habitacional poderia abrigar em média de duas a três pessoas, isso poderia multiplicar a população de uma comunidade em dez ou até vinte vezes. Então, o que isso significaria para essa comunidade? O que significaria em termos de necessidade de investir em apoio institucional para a comunidade? E com isso o que quero dizer? Bem, como sobre desenvolvimento de estradas, desenvolvimento de estradas, sistemas escolares, fogo, polícia?
Assim, a pressão econômica estava sendo exercida sobre essas comunidades que já eram as mais pobres do Estado de Nova York. Aquela faixa de floresta que eu mostrei para você no norte da Nova Inglaterra é demograficamente bastante interessante. Ele cresceu para ser bimodal em termos de distribuição de renda e dominado mais pesadamente pelos mais pobres. Mas também há um número crescente de proprietários de propriedades privadas que possuem segundas residências. Mas eles não votam lá, eles não votam nas Adirondacks e muitos deles não votam no Estado de Nova York. De modo que esta distribuição bimodal cria uma dinâmica política muito interessante, uma tensão entre aqueles que sempre viveram lá que são pobres, ao contrário daqueles que têm a capacidade de comprar as novas casas e trazer seus valores de conservação para as Adirondacks. Então esse estatuto era realmente incomum.
Agora, a declaração de missão desta lei é realmente bastante complexa: “O objetivo básico deste artigo é garantir a conservação, proteção, preservação, desenvolvimento e uso geral da flora, estética, vida selvagem, recreação, espaço aberto, histórica e única. recursos ecológicos e naturais do Adirondack Park. ”Assim, dentro desta declaração de missão, você deve ver imediatamente uma série de possíveis conflitos. Como você pode, ao mesmo tempo, maximizar a conservação ao mesmo tempo em que maximiza o desenvolvimento e o uso? Na verdade, é interessante. Se você dirigir em uma floresta nacional, verá uma placa ao lado da estrada quando entrar em todas as florestas nacionais. E o sinal dirá “Terra de muitos usos”. Terra de muitos usos, bem como conciliar usos múltiplos dentro de uma área de terra administrada por uma agência pública? Bem, é difícil na melhor das hipóteses
Requisitos inovadores neste estatuto exigiam uma análise ecológica. Então, qual é a resiliência de diferentes zonas ecológicas? Ecossistemas diferentes? Quanto desenvolvimento eles podem sustentar e existe uma lógica por trás da alocação de um requisito de densidade a diferentes tipos de ecossistemas? Como sobre os regulamentos de densidade e o conceito de clustering? Este estatuto baseou-se na ideia de que você deve concentrar novos desenvolvimentos nas proximidades dos centros das aldeias para não sobrecarregar a necessidade do governo local de desenvolver novas estradas, manter essas estradas e também exigir novas linhas de energia, novas linhas de esgoto, novas linhas de água. Portanto, a ideia de que o desenvolvimento de cluster se baseia em centros existentes da população é realmente muito interessante.
E isso foi para proteger o caráter de espaço aberto, bem como as características ecológicas da paisagem circundante. Não foi projetado realmente para economizar energia. Mas se eu fosse desafiá-lo a projetar hoje um esquema regulatório de uso da terra que seria o mais conservador dos recursos energéticos, provavelmente seguiria esse modelo e seguiria o modelo, porque se você tem pessoas vivendo mais próximas, você está claramente não vai usar tanto combustível circulando entre compras e recreação e escola e outras atividades. Portanto, se você aumentar a restrição de densidade, aumentará a quantidade de área necessária antes que uma nova casa seja desenvolvida entre os centros das aldeias, o que desencorajaria o desenvolvimento nessas áreas. E no caso do parque, dentro dos centros não há restrição de densidade. Então, é um incentivo basicamente construir entre os centros das aldeias. Nas áreas mais remotas, há uma exigência de que você tenha quarenta e dois acres antes que uma nova casa possa ser construída. Quarenta e dois acres é muita terra. Quarenta e dois acres em Connecticut, a maioria de Connecticut é dividida em média um acre por unidade nova. Portanto, quarenta e duas unidades podem ser colocadas nessa zona. Mas apenas um poderia ser colocado nessa área dentro das Adirondacks.
Também exigia requisitos de retrocesso. Requisitos de recuo, requisitos de retrocesso de especialmente corpos de água, córregos e margens do lago. E este continuum selvagem-urbano foi concebido com um propósito estético, para tentar proteger o caráter de parque da área. Também tinha uma disposição que era realmente nova nos anos 1970 para oferecer proteção específica para terras agrícolas. Assim, as terras agrícolas não eram pensadas da maneira que pensávamos hoje, como uma oportunidade para produtos cultivados localmente que seriam mais eficientes energeticamente. Mas eles foram projetados predominantemente para proteger o caráter de espaço aberto do parque.
Preservação do Vista para que as vistas individuais fossem identificadas. Na verdade, essa é uma história interessante sobre como isso ocorreu. Pode-se pensar que realmente pode não haver um meio legalmente defensável de sair e identificar quais são as áreas mais bonitas em uma área tão grande. Portanto, os Adirondacks têm aproximadamente seis milhões de acres de tamanho. É maior do que os parques nacionais de Yosemite, Yellowstone e Glacier juntos. Então, vagar por aí e tentar descobrir onde as vistas ideais estão localizadas era um desafio que a agência do parque teve que enfrentar. Eles foram obrigados a fazer isso por estatuto. A realidade de como eles fizeram isso foi que um engenheiro e um inspetor entraram em uma caminhonete com uma caixa de cerveja e dirigiram por um fim de semana procurando o que pensavam ser belas paisagens. Eles colocam alfinetes em um mapa e eis que
Zonas úmidas em rios selvagens e cênicas e recreativas também foram designadas. A definição de uma zona húmida é realmente bastante interessante e bastante difícil. Hoje, quando eu estava chegando para dar a palestra, notei que as áreas que normalmente parecem secas tinham água parada nelas. Assim, áreas de baixa altitude podem ser bastante enganadoras se você não estiver lá durante eventos de chuva extrema. Assim, essa designação de terras úmidas dava à jurisdição da Adirondack Park Agency para negar o desenvolvimento. As pessoas não foram autorizadas a construir em zonas húmidas, ponto final. Agora, a maioria dos estados também tem leis sobre zonas úmidas, não apenas nas Adirondacks. A maioria dos estados não tem estatutos de rios selvagens, cênicos e recreativos que forneçam uma cobertura sobre o estatuto da Agência Adirondack Park.
Finalmente, a disposição que provocou uma controvérsia formidável foi que a autoridade de zoneamento que antes era ocupada pelos governos locais foi superada pelo governo do estado. Então, não apenas você teria proprietários de propriedades privadas que seriam altamente resistentes a esse novo conjunto de regulamentações muito complicadas que eles viram realmente tiraram seus direitos de propriedade privada e diminuíram seu valor de propriedade, mas também tiveram governos locais que sentiram que estavam sendo Empurrou para fora da imagem, que sua responsabilidade de zoneamento que eles tiveram por mais de cem anos, que isso foi tirado deles. Para que o estatuto estabelecesse projetos de classe A, que eram grandes projetos de desenvolvimento que poderiam ter mais influência regional. E aqueles foram revistos pelo estado.
Capítulo 4. Restrições Ecológicas para o Desenvolvimento de Terras e Recursos [00:27:13]
Então, se você tivesse a responsabilidade de desenvolver uma abordagem ecologicamente fundamentada para a regulamentação do uso da terra, o que você faria? Bem, você provavelmente iria fazer um inventário dos recursos existentes no parque. Você procuraria aquíferos; você poderia mapeá-los. Você mapeará as águas superficiais e mapeará as distâncias de recuo dessas águas superficiais para tentar proteger a qualidade da água. Você daria uma olhada na geologia superficial, particularmente áreas que tinham solos rasos ou solos que tinham barro sob ela.
Adirondacks é bastante famoso por sua argila, o que significa que você tem uma superfície impermeável de argila que é muitas vezes apenas um ou dois metros abaixo do topo da paisagem. Isso significa que se você for colocar um sistema séptico - e um sistema séptico basicamente significa que o esgoto humano de uma instalação ou de uma casa cai em um cano, ele entra em um tanque onde os sólidos se estabelecem e depois fluem. escoa e penetra através de canos que têm buracos no fundo deles e depois para baixo através de um leito de areia - mas se houver uma área de argila que fica debaixo da areia, isso significa que o esgoto vai ficar perto do superfície, não vai se dissipar, não vai quebrar, e isso significa que a contaminação bacteriana do abastecimento de água de superfície é muito mais provável.
Características gerais dos solos também foram mapeadas. Elevação foi mapeada, e eu vou falar mais sobre isso em apenas um segundo, assim como o uso da terra. Onde estão as áreas residenciais? De modo que a ideia de agrupar o desenvolvimento nas proximidades de onde o desenvolvimento existente era foi uma maneira crítica de pensar sobre isso. Agora, a cobertura da terra também era considerada, assim, se a área de terra era ou não florestada, se era ou não charneca, se era ou não húmida. De modo que os recursos biológicos também foram mapeados.
Em cima de onde estavam as terras do estado. Portanto, existem 107 cidades e vilas no Parque Adirondack. Então, diferentes governos locais ficaram chateados com o Estado de Nova York por retirar sua autoridade, mas todos tiveram que passar por esse processo de mapeamento. Então, aqueles de vocês que estão familiarizados com os sistemas de informação geográfica sabem que este processo agora continua eletronicamente. Assim, os solos e a vegetação e os padrões de uso da terra e propriedade, todos eles são empilhados eletronicamente para que você possa ampliar ou alterar as camadas que você está olhando instantaneamente. Nesse caso, eles desenhavam esses mapas à mão, e isso na verdade levava a alguns problemas bem interessantes quando os proprietários privados vinham ao governo e diziam: “Sabe, não sei em que zona estou. estar em um limite. E descobriu-se que, ao desenhar uma linha em um mapa que é realmente pequeno em escala, a largura da linha em si tinha cem metros de largura. E cem jardas podem ou não incluir toda a propriedade de um indivíduo. Então, em qual seção eles se encontrariam? A zona de quarenta e dois hectares ou talvez a zona de três pontos e dois hectares? Isso fez uma enorme diferença na eventual salabilidade e valor da propriedade da área.
E também a proximidade de estradas: quero dizer, se você pensar em uma área, também gostaria de saber onde ficava a rede rodoviária. Você pensaria com muito cuidado sobre como alocar a densidade com base no acesso às estradas. Então, todas essas informações foram reunidas para desenvolver este mapa, que é um instrumento legal. A ideia de que um mapa pode ser um instrumento legal é uma espécie de pensamento interessante. Então, para que alguém saiba quais são seus direitos, seus direitos de propriedade são, eles teriam que se identificar neste mapa. E cada cor está associada a uma certa tolerância de densidade. Então, se você está localizado no verde, isso significa que você precisa de quarenta e dois acres para desenvolver uma nova casa. Se você está localizado no amarelo, são oito acres. Se você está localizado no vermelho, então você só precisa de um acre.
By the way, você já ouviu falar de cap and trade. Bem, a ideia de boné e negociação pode ser aplicada muito bem a uma situação como essa. Para que você possa permitir direitos de negociação sob certas circunstâncias dentro de um limite designado, talvez dentro de uma comunidade. De modo que a ideia de direitos de desenvolvimento transferíveis é algo sobre o que falaremos na próxima semana. Portanto, estes são os diferentes limites de zoneamento que foram estabelecidos por lei e governaram a implementação deste plano por parte da Agência Adirondack Park por um bom tempo.
Como isso acontece quando você está olhando para uma paisagem? Bem, aqui está uma pequena comunidade, é uma comunidade do Vale do Keene que fica no sopé da região dos altos picos, as montanhas mais altas do Estado de Nova York. E esta é uma comunidade de cerca de 800 pessoas. E aqui está o centro da aldeia sem requisitos de densidade. E à medida que você se afasta do centro da vila, descobre que é necessário ter lotes maiores e maiores antes de poder construir uma nova estrutura, até chegar às terras públicas, que começam, neste caso, nessas encostas que levam a os altos picos.
Para que você possa pensar nisso como uma espécie de conjunto de círculos concêntricos. É muito mais complicado do que apenas círculos concêntricos, mas o desenvolvimento vai desde o centro urbano, por um lado, até áreas selvagens que são designadas, por outro lado. De modo que as terras públicas tenham seu próprio conjunto de regulamentos sob este estatuto. A aldeia de Lake Placid, onde os Jogos Olímpicos foram realizados, é um bom exemplo disso. Onde você vê o marrom no centro é a área onde não há requisitos de densidade. E, em seguida, as terras que fazem fronteira com as áreas de deserto federais designadas por este azul, eles têm as restrições mais elevadas, os requisitos para áreas maiores.
Então, onde estão os campos de batalha? Onde você imagina que conseguiria mais litígios? Onde você encontraria a maior quantidade de conflitos privados sobre essas regulamentações? Bem, um seria claramente áreas com vistas. Por isso, áreas com altas elevações ou áreas adjacentes a corpos de água. Portanto, se você fosse mapear os valores das propriedades, descobriria que as áreas que tinham as melhores vistas, que tinham a maior elevação e que eram adjacentes a rios, lagos ou lagoas, teriam os maiores valores de propriedade. Então você pode ser previsível sobre isso, sobre onde você vai receber a maior quantidade de conflitos e resistência a novas regulamentações. Quando os valores das propriedades são mais altos, você encontrará pessoas mais ansiosas para se desenvolver. A taxa de desenvolvimento ocorre mais rapidamente ao longo das estradas, ao longo dos lagos e rios. O custo de desenvolvimento nas áreas montanhosas em altitudes mais elevadas é mais proibitivo para os desenvolvedores. Assim, linhas costeiras, como este exemplo em margens do lago, são extremamente desejáveis do ponto de vista de um empreendedor - casas de barcos multimilionárias que foram construídas.
Além disso, hotéis e grandes acampamentos em ilhas. Existem mais de 1.000 ilhas em lagos e lagoas de Adirondack. Aqui está um deles em Lake George, como um exemplo. O Lago George fornece o suprimento de água para sua cidade, para que a água seja tratada com cloro, como a água de New Haven. É filtrado de maneira muito difícil pela areia. Mas não é filtrada por carvão ativado, o que poderia remover uma variedade de diferentes tipos de poluentes orgânicos que poderiam estar no suprimento de água. Então, nessa situação, se essa instalação tivesse seu próprio campo de lixiviação, estaríamos preocupados com isso, porque a maioria das ilhas nas Adirondacks são basicamente montes de rocha que têm solos muito rasos, que têm uma capacidade muito baixa de absorção. esgoto humano,
Outro bom exemplo sobre as terras de desenvolvimento primordial do ponto de vista do investidor seria uma visão cênica como essa. Essa é uma das quarenta e poucas vistas panorâmicas que têm restrições específicas de desenvolvimento. De modo que fica ao lado do Monte Van Hoevenberg e tem vista para os altos picos de Adirondack. E um desenvolvedor, a McDonald's Corporation, decidiu que esse era um site para o qual eles queriam colocar um McDonald's quando se preparavam para os Jogos Olímpicos. Eles não queriam ir ao lado de Wendy ou construir seu arco de ouro ao lado de um Burger King. E havia uma faixa já construída em Lake Placid nas proximidades. Mas a visão deles sobre o que poderia parecer melhor nesta área era algo assim. Bem, as restrições no mapa, o fato de o agrimensor e o funcionário da agência Park terem colocado um alfinete nessa área deu ao Estado de Nova York a negação de uma permissão para esse desenvolvedor simplesmente com base em fundamentos estéticos. O desenvolvedor acabou construindo um MacDonald's ao lado do Wendy's e Burger Kings na faixa de Lake Placid.
Aqui está outro exemplo de um desenvolvedor que propôs um complexo de condomínio de várias centenas de unidades à beira de Lake Placid. Lake Placid, como o Lago George, também fornece água do lago para sua comunidade como fonte de água potável. E eles são muito sensíveis a diferentes ameaças, seja ou não o uso de lanchas ou se é ou não um novo desenvolvimento na beira do lago. Este é um lago muito grande e bonito, e a qualidade da água é extraordinariamente alta.
Então aqui você vê que parte deste complexo é um campo de golfe, mas eles queriam construir centenas de unidades adicionais de condomínio. E o argumento que um desenvolvedor fará é frequentemente o que eu chamo tecnologicamente otimista. Você sabe, nós podemos construir isso sem causar qualquer declínio na qualidade da água dentro do lago. Teremos o estado da arte do sistema de tratamento de esgoto, teremos a certeza de que nenhum esgoto atinge o lago. Nós também construiremos nossos edifícios, que eles queriam na beira do lago, de uma maneira que não fizesse com que os sedimentos fluíssem para o lago, de modo que não houvesse clareza na água.
A questão da clareza da água é muitas vezes um ponto muito importante de debate em relação ao novo desenvolvimento. Em Lake Tahoe, tem sido extremamente importante porque a claridade do Lago Tahoe, para aqueles de vocês que estiveram lá, é excepcionalmente alta. Eles medem isso com uma leitura de disco Secchi, que é apenas um disco que eles colocam na água. E você pode ver esse disco em Lake Tahoe a cerca de quinze metros de profundidade, o que é realmente notável. Mas gradualmente, ao longo de várias décadas, a visibilidade diminuiu, e foi por causa do desenvolvimento nos lagos. Foi por causa da sedimentação e também do escoamento de usos agrícolas adjacentes ou do escoamento de ruas e estradas e estacionamentos que se acumulavam dentro da bacia hidrográfica. De modo que a maioria das comunidades que têm lagos de qualidade extremamente alta tem essa preocupação,
Nesse caso, quando eu trabalhava nas Adirondacks, por acaso eu era responsável pela revisão do projeto pelo estado de Nova York e lembro-me muito claramente da proposta inicial e da minha resposta solicitando informações adicionais sobre uma carta de cinquenta páginas que eu e colegas escreveram que sentimos que precisávamos para entender os impactos ambientais desse desenvolvimento no lago. Bem, o desenvolvedor decidiu que eles escalariam o desenvolvimento de volta substancialmente. Eles queriam uma marina, por exemplo, que fosse adequada para pelo menos cem lanchas. Mas os aldeões de Lake Placid não queriam barcos a motor. Motores em barcos são notoriamente ineficientes, o que significa que muito do combustível é queimado, mas há uma proporção, naquele momento, foi entre dez e doze por cento para os motores padrão que estavam sendo usados em lanchas, é simplesmente desviado para a água. De modo que as manchas são comuns em marinas que realmente são evidências de sua ineficiência.
Então, gradualmente, a proposta foi reduzida de várias centenas de unidades para várias dezenas de unidades. O desenvolvedor concordou em não construir a marina. E ele também concordou em colocar os edifícios mais longe da água para protegê-la da sedimentação e proteger a claridade da água. E a quantidade total de superfície impermeável permitida também foi restringida. Assim, o número de vagas de estacionamento, por exemplo, ou o tamanho do terreno que eles possuíam poderiam ser cobertos por uma superfície impermeável. Então, essas são todas as ferramentas e estratégias regulatórias que poderiam ser usadas para proteger essa área.
Além disso, era necessária uma cor mais escura para os edifícios e a altura do edifício era restrita. E isso foi para proteger o caráter da área. Se você estava olhando para este local do meio de Lake Placid, olhando para os picos das montanhas e olhando para as terras públicas que estão aqui, é uma paisagem muito natural, e isso era algo que era protegido pelo estatuto. De modo que a Agência Adirondack Park tinha a autoridade para dizer: "Desculpe, você tem que ter certeza de que seu prédio é de cor escura e que não é maior do que X histórias".
De modo que o que realmente está causando a preocupação sobre isso são os instintos subjacentes, ideologias subjacentes sobre usos apropriados da terra e definições apropriadas de direitos de propriedade privada, um instinto libertário em oposição a um instinto autoritário. Assim, os residentes de longa data dos Adirondacks marcharam pela rua com a bandeira americana e argumentaram que sua liberdade, que sua liberdade estava sendo violada por essa organização comunista que tirou seus direitos de propriedade e não os compensou. Assim, a centralização da autoridade tem sido o principal mecanismo de efetivação da política de conservação nos Estados Unidos. Assumir os direitos de propriedade privada ou assumir autoridade para controlar terras públicas é uma forma de concentração de autoridade.
Além disso, a ideologia do utilitarismo, que esses recursos estão lá para benefício humano e uso humano e devemos ter permissão para obter acesso a eles. Nós devemos ser capazes de cortar a madeira na terra da floresta. Deveríamos ser capazes de montar nossos snowmobiles por essas trilhas que os instintos dos preservacionistas, sua preocupação com o barulho, sobre a poluição do ar, sua preocupação com densas populações em áreas selvagens, que isso era algo menos importante que liberdade de acesso. e o direito do povo de fazer uso da terra.
Assim, algumas das cidades já tinham uma alta porcentagem de propriedade em terras do estado. E isso criou um tipo muito diferente de problema. Então, você sabe que as cidades obtêm a maior parte de sua renda de impostos de propriedade. Eles recebem alguns subsídios estatais para uma variedade de propósitos, incluindo escolas, mas também para transporte e, às vezes, para instalações médicas. Mas uma cidade como esta cidade tem a maioria de suas terras em propriedade pública, o que significa que tem uma base tributária privada altamente restrita. De modo que o Estado de Nova York paga pagamentos em vez de impostos, mas estes não são realmente comparáveis ao tipo de renda que poderia ser gerada se o desenvolvimento fosse desregulamentado, se lhes fosse permitido construir mais rapidamente.
Outro exemplo de estratégia de conservação é demonstrado por este caso na cidade de Keene. Há uma longa faixa de terra que é propriedade privada do Sable Club, que se estende talvez seis milhas de comprimento e talvez uma meia milha de largura. E eu deveria ter uma foto aqui que mostraria a você que os lados desses lagos sobem dramaticamente na encosta da montanha. É de propriedade de um clube privado. E o clube privado decidiu que eles iriam restringir seus direitos de desenvolvimento, mas que eles venderiam esses direitos de desenvolvimento para o Estado de Nova York. Assim, o Estado de Nova York não assumiu a propriedade completa da terra. Mas lembre-se, eu disse que os direitos de propriedade podem ser pensados em nós como um pacote. Eles venderam os direitos desenvolvíveis para a paisagem, mantendo a posse da taxa subjacente.
Para que eles pudessem fazer isso de uma maneira que reduzisse sua carga tributária. A carga tributária para essa comunidade era substancial, considerando as centenas de acres de terras que possuíam, de modo que estavam ansiosos para ir à cidade e dizer: “Veja, nosso valor de propriedade diminuiu, desistimos de nosso desenvolvimento. direitos para que nossa base tributária seja reduzida. ”Há uma variedade de casos diferentes em que a conservação da natureza nos Estados Unidos afetou essa estratégia. E é mais barato do que o estado entrar e comprar todos os direitos sobre a terra, e oferece esse benefício para aqueles que sentem que não querem ver a área desenvolvida ainda mais.
Capítulo 5. Quem são os Stakeholders? [00:45:11]
Então, neste debate, como em muitos debates, quem são os atores principais? Quem são os stakeholders que são comuns? Bem, existem tensões interessantes entre conservacionistas e ambientalistas, particularmente no que diz respeito à intensidade do uso de terras públicas. De modo que nos Adirondacks, por exemplo, você teria os quarenta e seis Adirondack, que se orgulham de ter escalado todos os quarenta e seis picos de mais de 4.000 pés de altitude. E então você teria os ambientalistas. E muitas vezes eles estavam em desacordo sobre o que o caminho certo para gerenciar terras públicas deveria ser. Existem grupos de usuários recreativos, já que existem ao redor de todas as terras públicas nos Estados Unidos. E estes podem variar de esquiadores cross-country, snowmobilers, esquiadores downhill, empresas madeireiras, empresas de petróleo, para aqueles que sentem que há valores associados àquelas terras públicas que eles querem acesso, de que eles podem lucrar. Também há corporações turísticas que sempre cercam esses terrenos, outfitters na parte ocidental dos Estados Unidos, ofertas de pacotes de cavalo, e outro bom exemplo pode ser o que acontece com os barcos de passeio e os navios de cruzeiro no Alasca. Há também, como eu mencionei anteriormente, que há conflitos sérios entre residentes permanentes que estão mais ansiosos para ver o desenvolvimento adicional do parque e os moradores sazonais, que estão tentando basicamente mantê-lo o mais subdesenvolvido possível. outfitters na parte ocidental dos Estados Unidos, ofertas de pacotes de cavalo, e outro bom exemplo pode ser o que acontece com os barcos de passeio e os navios de cruzeiro no Alasca. Há também, como eu mencionei anteriormente, que há conflitos sérios entre residentes permanentes que estão mais ansiosos para ver o desenvolvimento adicional do parque e os moradores sazonais, que estão tentando basicamente mantê-lo o mais subdesenvolvido possível. outfitters na parte ocidental dos Estados Unidos, ofertas de pacotes de cavalo, e outro bom exemplo pode ser o que acontece com os barcos de passeio e os navios de cruzeiro no Alasca. Há também, como eu mencionei anteriormente, que há conflitos sérios entre residentes permanentes que estão mais ansiosos para ver o desenvolvimento adicional do parque e os moradores sazonais, que estão tentando basicamente mantê-lo o mais subdesenvolvido possível.
E há tensões entre agências governamentais. A agência que existia antes da Agência do Parque Adirondack era o Departamento de Conservação Ambiental do estado. E tinha autoridade antes do Ato de 1973 para administrar terras públicas. Então, se de repente você der essa autoridade e política tornando a responsabilidade a uma organização diferente, você terá um grande ressentimento por parte da agência que antes tinha essa autoridade. Assim como os governos locais ficaram ressentidos com a suposição de autoridade do Estado. E então você também tem reivindicações dos nativos americanos que causaram conflitos na administração de terras públicas e privadas e levaram a litígios no parque.
Bem, estamos na hora hoje. E eu vou pegar em questões de terras públicas e também questões de direitos de propriedade em relação à Quinta Emenda na quinta-feira. Obrigado.
[fim da transcrição]
fonte https://oyc.yale.edu/environmental-studies/evst-255/lecture-17
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