EVST 255 - Aula 17 - Lei de Uso e Conservação da Terra: A História Adirondack
Professor John Wargo: Ok, pessoal. Primeiro, obrigado por ter vindo em um dia tão tempestuoso. Se você não pegou seu exame com seu colega de ensino, você pode fazer isso depois da aula hoje. E estamos trocando de marcha. Estamos passando de questões sobre como gerenciar produtos químicos no meio ambiente para questões sobre como afetar a conservação. E também principalmente como alocar e manejar o uso da terra e diversos recursos naturais associados às paisagens. E hoje vou usar um exemplo, a história de um esforço de conservação no estado de Nova York conhecido como Adirondack Park, que tem uma história de conservação que agora se estende por quase 130 anos. Um dos parques mais antigos do país, e contém muitos exemplos fantásticos de uma variedade de estratégias diferentes para conservar os recursos e proteger a terra.
Agora, não importa onde você esteja no mundo, e se você estiver interessado em administrar o uso da terra e administrar ecossistemas ou recursos biológicos, há uma variedade de perguntas que eu encorajo você a fazer. Um é o primeiro a se familiarizar com os direitos de propriedade. Como eles são definidos? Quem tem direitos sobre quais tipos de recursos? E neste caso, ficará claro que é importante para você pensar na propriedade não como uma coisa, mas como um conjunto de relações sociais. A propriedade é frequentemente definida na lei como um pacote, um pacote de direitos. Mas se eu tenho um direito definido e protegido por lei, os outros têm uma obrigação. Então você não pode realmente pensar em direitos na ausência de consideração de obrigações. E se você violar sua obrigação, o conceito por trás de um direito de propriedade é que o estado ou algum nível de governo terá a capacidade de monitorar,
Então, uma segunda questão que você precisa considerar é qual é o nível apropriado de governo para instituir uma política de proteção? Os governos locais devem ter essa capacidade? Muitas vezes não, porque eles têm outras obrigações e seu histórico financeiro é muito pequeno em comparação com os governos estaduais ou o governo federal. Então, pensar sobre a natureza particular de um problema, se ele cruza fronteiras especialmente políticas. Tantas bacias hidrográficas, por exemplo, cruzam fronteiras políticas: atravessam fronteiras de cidades, atravessam fronteiras estaduais. Muitos corpos d'água fornecem a fronteira entre jurisdições políticas e estados-nação. Portanto, pensar no nível de governo apropriado para o tipo de problema que você está interessado em gerenciar é uma tarefa muito importante.
E quanto à participação na tomada de decisões? Ao pensar em estratégias de conservação, qual deve ser o papel do público na participação no tipo de estratégia escolhida? E você pode pensar em um pedaço de terra que todo mundo acha muito especial, talvez porque tenha espécies ameaçadas de extinção, talvez por causa de seu caráter de espaço aberto, talvez por sua selvageria. Você pode pensar em uma variedade de estratégias diferentes para proteger isso se estiver atualmente em propriedade privada. E uma delas seria a aquisição de terras por parte do governo. Muitos parques nacionais, por exemplo, particularmente no leste dos Estados Unidos, foram criados através do processo de aquisição de terras e, em alguns casos, do exercício de domínio eminente. E falaremos sobre domínio eminente,
Intensidade da regulação. A regulação é outra estratégia. Portanto, você pode simplesmente adotar regras que governem a densidade de novos empreendimentos permitidos ou o tipo de novo empreendimento, seja residencial, comercial, agrícola, industrial. E esta é a origem da ideia de zoneamento, segregação do uso da terra, controle de densidade de uso da terra e regulamentos de subdivisão muitas vezes associados, que são muito específicos e detalham como o desenvolvimento deve prosseguir, incluindo tamanhos de lotes, requisitos de acesso à costa – uma variedade de diferentes restrições estão associadas a regulamentos de subdivisão.
E quanto à legitimidade do valor público? Se você criar um conjunto muito rígido de regulamentos de uso da terra e os proprietários não acreditarem na legitimidade do regulamento, isso garante que você terá descumprimento. E a não conformidade significa que você terá amplos custos de vigilância e monitoramento e custos de fiscalização. Portanto, acreditar na legitimidade do valor público é importante. Muitas vezes, um processo educacional precisa ocorrer para que as pessoas entendam por que as regulamentações estão ocorrendo. E, em muitos casos, eles são desenvolvidos e adotados para evitar danos, os danos que podem ser induzidos por um proprietário em um proprietário privado adjacente. Então, a ideia de decidir que você quer construir um cassino em sua propriedade – seus vizinhos podem se opor a isso. Ou talvez uma boate, para que haja uma variedade de diferentes usos da terra que ameaçam outros proprietários de terras nas proximidades. O valor da propriedade geralmente aumenta após os esforços de conservação. Assim, o estabelecimento de um parque é comumente seguido por valores de terrenos adjacentes que aumentam dramaticamente, e vou lhe dar alguns exemplos disso.
Restrições de densidade, segregação de uso do solo, estética. Cada vez mais, ao longo do último meio século, vimos ordenanças de zoneamento sendo usadas com o objetivo de controlar a estética. Assim, a estética pode ser gerenciada especificando diretrizes de densidade, exigindo tamanhos de lote cada vez maiores. Assim, em partes da área costeira da Califórnia, por exemplo, existem regulamentos de zoneamento que exigem cem acres antes que uma nova casa possa ser construída. Isso é para preservar o caráter de espaço aberto da área. Então, pensar em como você define uma estética desejável ou ideal que seria seu objetivo é uma coisa bem difícil de se fazer.
O Serviço Florestal iniciou pesquisas pioneiras sobre a questão de quais tipos de paisagens as pessoas preferem. E eles estavam fazendo isso porque estavam sendo cada vez mais levados aos tribunais por causa de danos estéticos percebidos associados a cortes rasos, particularmente cortes rasos que eram visíveis por causa dos arrendamentos de madeira que haviam alocado. Mas eles seriam visíveis de áreas selvagens próximas. Então eles decidiram que iriam estabelecer uma variedade de experimentos sociais, onde eles testariam as preferências das pessoas por diferentes tipos de paisagens, desde o selvagem até o agrícola totalmente domesticado e centros urbanos intensos. Você pode estar interessado nos resultados.
E seguindo a nova regulamentação, quando o governo tem a obrigação de indenizar? Então, supondo que eu seja um proprietário privado de terras e tenha cinquenta acres de terra, e você desenvolva uma nova lei de zoneamento que me diga que eu tenho que ter vinte e cinco acres antes de poder construir uma nova casa. Então isso me diz que basicamente tenho dois lotes de construção. Bem, eu pensei que eu teria, antes desse regulamento, talvez cinquenta lotes de construção que poderiam ter um acre de tamanho. Assim, minha expectativa foi repentinamente alterada pela aprovação da lei, e o valor da minha propriedade diminuiria significativamente. Então, em que situações o governo precisa compensar o proprietário privado da terra pela atividade regulatória?
Capítulo 2. Curiosa História da Conservação: O Caso dos Adirondacks [00:07:52]
Agora eu gostaria de deixá-lo no caso dos Adirondacks. Mas primeiro, gostaria que você pensasse na distribuição de terras públicas nos Estados Unidos. Assim, de várias centenas de milhões de acres de terra que estão atualmente sob a jurisdição do National Park Service ou do Forest Service ou do Bureau of Land Management ou do Bureau of Reclamation, a maioria dessas terras está localizada no oeste dos Estados Unidos, particularmente na região árida da montanha.
Se você olhar para a parte leste dos Estados Unidos, você não pode ver isso com muita clareza por causa da luz que está acesa aqui em cima. Não sei, Judith, se é possível diminuir isso. Mas à medida que você se move em direção ao norte da Nova Inglaterra, você pode ver um pedaço de paisagem bem nesta área, e esse é o Adirondack Park. É uma das maiores florestas intactas que temos no leste dos Estados Unidos, na verdade uma das maiores florestas intactas que temos nos 48 estados mais baixos. E também fica ao lado de Vermont, que fica ao lado de New Hampshire e Maine. E juntos, eles estão agrupados e formam o que agora é considerado a Floresta do Norte na parte leste do país. E o Adirondacks, dentro desta zona, tem a mais longa história de proteção. Mas há as Green Mountains e há a Green Mountain National Forest, e há as White Mountains na adjacente New Hampshire que se espalham pelo Maine. Portanto, há realmente uma extensão de terra bastante incomum que tem uma longa e curiosa história de conservação.
Mais uma vez, um pouco mais de perto do Adirondacks. Agora, ao olhar para esta paisagem, você pode pensar nela como selvagem e natural. Mas, na realidade, é o local de intensos conflitos sobre grupos de interesse concorrentes sobre a melhor forma de obter acesso a terras públicas. Esta é a Reserva Florestal Adirondack, protegida desde a década de 1880. Se você olhar para a história do esforço de conservação no país, Yosemite foi transferido para a Califórnia em 1864, Yellowstone - Yellowstone National Park, foi criado em 1872, e Adirondack Forest Preserve foi criado em 1885. Foi transformado em um parque alguns anos depois, e em 1895, a Assembléia Legislativa do Estado de Nova York aprovou uma emenda constitucional para que as terras designadas como terras de reserva florestal agora sejam chamadas de terras de reserva florestal. Eles são protegidos para sempre pela Constituição do Estado de Nova York. Isso significa que duas legislaturas sucessivas precisam promulgar um estatuto que permita que elas sejam transferidas para fora dessa categoria. Portanto, este é um padrão muito rigoroso que é difícil de mudar.
E, a propósito, existem diferentes tipos de leis que podem ser aplicadas, como a ordem executiva de William Clinton que criou a maior extensão de deserto ao confiar em terras de propriedade federal, mas não selvagens, no Alasca, pouco antes de deixar o cargo . Então você poderia usar uma ordem executiva federal para realizar a designação de áreas selvagens. Ou o Serviço Florestal ou o Serviço de Parques ou o Bureau of Land Management, eles também podem designar administrativamente áreas de terra como sendo selvagens que estão sob sua jurisdição. Assim, em termos do padrão-ouro de oferecer a maior proteção possível, você desejaria uma designação que seria muito difícil de mudar. E o estado de Nova York e a legislatura, acho, entenderam isso na década de 1890, quando criaram a Reserva Florestal.
Avançando, o Estatuto da Terra Selvagem nos Estados Unidos não foi adotado até 1864. E então, em 1968, o Parque Nacional Adirondack foi proposto por uma variedade de indivíduos no estado de Nova York. E isso incomodou bastante as pessoas nas Adirondacks, porque elas estavam preocupadas em perder o controle. Eles estavam preocupados em perder sua autoridade, sua capacidade de efetuar políticas dentro de seu parque, dentro do estado. E isso levou o Legislativo a avançar em 1971 e criar a Agência Adirondack Park. Então, em 1973, o Plano e Regulamento de Uso da Terra da Agência do Parque Adirondack entrou em vigor. E este será realmente o tema da discussão de hoje.
Pensando nas forças que estavam por trás do desenvolvimento do estatuto, você pode considerar o Canal Erie. O Canal Erie vai do lado leste de Nova York até a borda oeste. E quando os recursos madeireiros do parque eram mal administrados, quando as copas das árvores eram deixadas no chão e secavam, elas queimavam. E os incêndios florestais nas décadas de 1860, 70 e 80 eram muito comuns em resposta a essas terras florestais mal administradas secando.
Então, o que acontece quando uma área de floresta é queimada? Ele basicamente perde sua capacidade de armazenamento de inundação, a matéria orgânica do solo muitas vezes é liberada, ele se decompõe. Então, a água que escorre da paisagem geralmente inunda, então você pode irromper nos rios e atravessar o Canal Erie, e então você fica com a seca. Assim, se o estado de Nova York quisesse garantir que o comércio pudesse se mover para o oeste, teria que garantir uma forma mais sustentável de manejo florestal no parque.
Agora também, pense no que estava acontecendo em meados do século XIX. Houve vários movimentos na literatura e na arte e também na ecologia que são bastante curiosos, e foram colidindo de uma forma que realmente deu impulso para a criação de parques e áreas protegidas. E uma linha de pensamento, conhecida como transcendentalismo, que você pode descobrir nos escritos de Samuel Taylor Coleridge, Shelley, Keats, William Wordsworth, Emerson, Whitman e Thoreau, e particularmente o ensaio de Emerson sobre a natureza, fez com que as pessoas pensassem de maneira muito diferente sobre a natureza. natureza e o que ela era e sua importância para a condição humana. De modo que a natureza para Emerson era um organismo, um símbolo da mente, era um educador moral, uma fonte de verdade espiritual e um recurso para a imaginação.
Agora, ao mesmo tempo, George Perkins Marsh estava escrevendo, e ele produziu um livro chamado Man and Nature , falando sobre a destruição de florestas e como isso pode levar ao declínio das civilizações. Muito curioso, os escritos da última parte do século XIX pressagiaram a perda da diversidade biológica, bem como as mudanças climáticas que estamos experimentando agora. Então ele escreveu, em 1864: “Uma condição de produtividade empobrecida, de superfície despedaçada, de excesso climático que ameaça a privação, a barbárie e até a extinção de espécies”. Então, quase um século e meio atrás, um cientista estava prevendo mudanças climáticas associadas à maneira como estávamos administrando mal os recursos e a paisagem.
Também os alvos dos transcendentalistas incluem visões cristãs. Eles desafiaram o papel humano de dominar a natureza, a visão cristã de que devemos ser frutíferos e multiplicar e encher a terra e subjugá-la, e que o cristianismo nega almas a espécies não humanas. Estes eram pensamentos novos e muito interessantes para as pessoas. Isso é capturado em um trabalho produzido por Roderick Nash, Wilderness and the American Mind , publicado pela Yale Press, que recomendo a você se estiver interessado em acompanhar a maneira como essas ideias colidiram.
Agora, ao mesmo tempo, havia muitos artistas que pintavam paisagens tanto na parte ocidental da nação quanto no leste, incluindo Thomas Cole e Albert Bierstadt, Winslow Homer e Frederic Church. E todos eles pintaram nas Adirondacks. Então pense no fato de que as pessoas estavam lendo a literatura transcendentalista ao mesmo tempo em que essas exposições de arte viajavam não apenas pelos Estados Unidos, mas também pelo mundo, dando às pessoas uma impressão muito diferente de como era nas partes mais remotas dos Estados Unidos. Então, Winslow Homer pintou mais nas Adirondacks do que nos outros, então pensei em mostrar seu trabalho em Dois Guias , o Caçador e o Pescador, basicamente celebrando a experiência de estar ao ar livre.
Capítulo 3. Usos Múltiplos, Controle Ineficaz e Conflito [00:16:43]
Vou avançar para a metade do século XX, quando você se lembrar de que argumentei que o sistema rodoviário interestadual foi construído em grande parte em resposta às preocupações com a Guerra Fria. Mas essa rede acabou circundando o Adirondack Park e o tornou acessível no início da década de 1960 para mais de dez milhões de pessoas em um dia de viagem. Portanto, o acesso é realmente um determinante crítico do valor da propriedade e também da taxa de desenvolvimento.
Na década de 1960, meados dos anos sessenta e 1970, o aumento do tempo de lazer, o aumento da demanda por oportunidades recreativas levaram ao aumento do valor das propriedades nas Adirondacks. As pessoas procuravam segundas casas. A indústria de desenvolvimento estava crescendo não apenas aqui, mas também nas proximidades de Bar Harbor, no Maine, e nas proximidades de Grand Teton, em Jackson, Wyoming, também nas Sierras, de modo que a população dos Estados Unidos queria acesso a oportunidades recreativas remotas. Havia um interesse real em selvageria e natureza, particularmente no conceito de deserto. E honestamente, estou surpreso com sua geração. Não vejo o mesmo interesse pela natureza selvagem que era muito proeminente nas preocupações das pessoas com a conservação na década de 1970.
De modo que muitos no Legislativo em Nova York ficaram preocupados com o financiamento do desenvolvimento com capital internacional no parque, o rápido corte da floresta, o rápido desenvolvimento - particularmente ao longo da costa - e os rápidos aumentos no valor da propriedade. Em algumas comunidades, comunidades que tinham populações de apenas 300 pessoas, foram propostos novos projetos de até 10.000 novas unidades em tamanho. Se você então extrapolar que uma nova unidade habitacional pode abrigar em média duas a três pessoas, isso poderia multiplicar a população de uma comunidade em dez ou até vinte vezes. Então, o que isso significaria para essa comunidade? O que significaria em termos de sua necessidade de investir em apoio institucional à comunidade? E com isso o que quero dizer? Bem, e quanto ao desenvolvimento de estradas, desenvolvimento de rodovias, sistemas escolares, bombeiros, polícia?
Então essa pressão econômica estava sendo exercida sobre essas comunidades que já eram as mais pobres do estado de Nova York. Essa faixa de floresta que eu indiquei para você no norte da Nova Inglaterra é demograficamente muito interessante. Tornou-se bimodal em termos de distribuição de renda e dominado mais fortemente pelos mais pobres. Mas também há um número crescente de proprietários privados que possuem segundas residências. Mas eles não votam lá, não votam no Adirondacks e muitos deles não votam no estado de Nova York. De modo que essa distribuição bimodal cria uma dinâmica política muito interessante, uma tensão entre aqueles que sempre viveram lá e são pobres, em oposição àqueles que têm capacidade de comprar as novas casas e trazer seus valores de conservação para os Adirondacks. Então esse estatuto era realmente incomum.
Agora, a declaração de missão desta lei é realmente bastante complexa: “O objetivo básico deste artigo é garantir a conservação, proteção, preservação, desenvolvimento e uso geral ideal do patrimônio paisagístico, estético, de vida selvagem, recreativo, aberto, histórico, recursos ecológicos e naturais do Parque Adirondack.” Portanto, nesta declaração de missão, você deve ver imediatamente vários conflitos em potencial. Como você pode maximizar a conservação ao mesmo tempo em que maximiza o desenvolvimento e o uso? Na verdade, é interessante. Se você entrar em uma floresta nacional, verá uma placa ao lado da estrada quando entrar em todas as florestas nacionais. E a placa dirá “Terra de muitos usos”. Terra de muitos usos, como conciliar usos múltiplos dentro de um terreno administrado por um órgão público? Bem, é difícil na melhor das hipóteses,
Os requisitos inovadores deste estatuto exigiram uma análise ecológica. Então, qual é a resiliência de diferentes zonas ecológicas? Ecossistemas diferentes? Quanto desenvolvimento eles podem sustentar, e há uma lógica por trás da alocação de um requisito de densidade para diferentes tipos de ecossistemas? E quanto aos regulamentos de densidade e o conceito de agrupamento? Este estatuto baseou-se na ideia de que você deve concentrar novos empreendimentos nas proximidades dos centros das aldeias para não sobrecarregar a necessidade do governo local de desenvolver novas estradas, manter essas estradas e também exigir novas linhas de energia, novas linhas de esgoto, novas linhas de água. Portanto, a ideia de que o desenvolvimento de clusters se baseia em centros populacionais existentes é realmente muito interessante.
E isso foi para proteger o caráter de espaço aberto, bem como as características ecológicas da paisagem circundante. Não foi projetado realmente para economizar energia. Mas se eu fosse desafiá-lo a projetar hoje um esquema regulatório de uso da terra que fosse o mais conservador dos recursos energéticos, provavelmente seguiria esse modelo e seguiria o modelo porque se você tem pessoas vivendo mais próximas, você está claramente não vai usar tanto combustível movendo-se entre compras e recreação e escola e outras atividades. Então, se você aumentar a restrição de densidade, você aumentar a quantidade de área de terra necessária antes que uma nova casa possa ser construída entre os centros das aldeias, então isso desencorajaria o desenvolvimento nessas áreas. E no caso do parque, dentro dos centros não há restrição alguma de densidade. Então é basicamente um incentivo para se construir entre os centros das aldeias. Nas áreas mais remotas, há uma exigência de que você tenha quarenta e dois acres antes que uma nova casa possa ser construída. Quarenta e dois hectares é muita terra. Quarenta e dois acres em Connecticut, a maior parte de Connecticut é dividida em média de um acre por nova unidade. Portanto, quarenta e duas unidades podem ser colocadas nessa zona. Mas apenas um poderia ser colocado naquela área dentro das Adirondacks.
Também exigia requisitos de retrocesso. Requisitos de recuo, requisitos de recuo especialmente de corpos d'água, córregos e margens de lagos. E esse continuum de selvagem a urbano foi projetado realmente com um propósito estético, para tentar proteger o caráter de parque da área. Ele também tinha uma disposição que era realmente nova na década de 1970 para oferecer proteção específica para terras agrícolas. De modo que as terras agrícolas não foram pensadas da maneira como as consideramos hoje, como uma oportunidade para produtos cultivados localmente que seriam mais eficientes em termos energéticos. Mas eles foram projetados predominantemente para proteger o caráter de espaço aberto do parque.
Preservação da vista para que as vistas individuais fossem identificadas. Na verdade, essa é uma história interessante sobre como isso ocorreu. Pode-se pensar que realmente pode não haver um meio legalmente defensável de sair e identificar quais são as áreas mais bonitas em uma área tão grande. Portanto, o Adirondacks tem aproximadamente seis milhões de acres de tamanho. É maior do que os Parques Nacionais de Yosemite, Yellowstone e Glacier juntos. Então, vagar e tentar descobrir onde as vistas ideais estão localizadas foi um desafio que a agência do parque teve que enfrentar. Eles eram obrigados a fazer isso por lei. A realidade de como eles fizeram isso é que um engenheiro e um agrimensor entraram em uma caminhonete com uma caixa de cerveja e dirigiram por um fim de semana procurando o que eles achavam que eram belas paisagens. Eles colocam alfinetes em um mapa, e vejam só,
Também foram designadas zonas húmidas em rios selvagens e paisagísticos e recreativos. A definição de uma zona húmida é realmente bastante interessante e bastante difícil. Hoje, ao entrar para dar a palestra, notei que áreas que normalmente parecem secas tinham água parada nelas. Portanto, as áreas baixas podem ser bastante enganosas se você não estiver lá durante eventos de chuva extrema. Assim, essa designação de área úmida deu à Agência do Parque Adirondack jurisdição para negar o desenvolvimento. As pessoas não tinham permissão para construir em áreas úmidas, ponto final. Agora, a maioria dos estados também tem leis de áreas úmidas, não apenas nas Adirondacks. A maioria dos estados não possui estatutos de rios selvagens, cênicos e recreativos que forneçam uma sobreposição ao estatuto da Adirondack Park Agency.
Finalmente, a cláusula que gerou grande controvérsia foi que a autoridade de zoneamento que anteriormente era detida pelos governos locais foi ultrapassada pelo governo estadual. Portanto, não apenas você teria proprietários privados que seriam altamente resistentes a esse novo conjunto de regulamentações muito complicadas que eles viram na verdade tirar seus direitos de propriedade privada e diminuir seu valor de propriedade, mas também teriam governos locais que sentiram que estavam sendo empurrado para fora de cena, que sua responsabilidade de zoneamento que eles tiveram por mais de cem anos, que foi tirada deles. Para que o estatuto criasse projetos classe A, que eram grandes projetos de desenvolvimento que poderiam ter mais influência regional. E esses foram revistos pelo estado.
Capítulo 4. Restrições Ecológicas para o Desenvolvimento de Terras e Recursos [00:27:13]
Então, se você tivesse a responsabilidade de desenvolver uma abordagem ecologicamente fundamentada para a regulamentação do uso da terra, o que você faria? Bem, você provavelmente iria fazer um inventário de quais recursos existem no parque. Você procuraria por aquíferos; você os mapearia. Você mapearia as águas superficiais e mapearia as distâncias de recuo dessas águas superficiais para tentar ter certeza de proteger a qualidade da água. Você daria uma olhada na geologia superficial, particularmente em áreas com solos rasos ou solos com argila por baixo.
Adirondacks é bastante famosa por sua argila, o que significa que você tem uma superfície de argila impermeável que geralmente fica a apenas um ou dois pés abaixo do topo da paisagem. Isso significa que, se você vai colocar um sistema séptico - e um sistema séptico basicamente significa que o esgoto humano de uma instalação ou casa desce para um cano, vai para um tanque de retenção onde os sólidos se depositam e, em seguida, o fluido escoa e sai através de canos que têm buracos no fundo e depois desce por um leito de areia - mas se houver uma área de argila que fica abaixo da areia, isso significa que o esgoto ficará perto do superfície, não vai se dissipar, não vai quebrar, e isso significa que a contaminação bacteriana das águas superficiais é muito mais provável.
As características gerais dos solos também foram mapeadas. A elevação foi mapeada, e falarei mais sobre isso em apenas um segundo, assim como o uso da terra. Onde estão as áreas residenciais? Assim, a ideia de agrupar o desenvolvimento próximo de onde o desenvolvimento já existia era uma forma crítica de pensar sobre isso. Agora, a cobertura da terra também foi considerada, então se a extensão de terra era florestada ou não, se era ou não charneca, se era ou não pantanal. Para que os recursos biológicos também fossem mapeados.
Em cima de onde ficavam as terras do estado. Portanto, existem 107 cidades e vilarejos no Parque Adirondack. Então, 107 governos locais diferentes que estavam chateados com o Estado de Nova York por tirar sua autoridade, mas todos eles tiveram que passar por esse processo de mapeamento. Então, aqueles de vocês que estão familiarizados com sistemas de informação geográfica sabem que esse processo agora acontece eletronicamente. Assim, solos e vegetação e padrões de uso da terra e propriedade, todos eles são empilhados eletronicamente uns sobre os outros para que você possa ampliar ou alterar as camadas que você está olhando instantaneamente. Nesse caso, eles desenharam esses mapas à mão, e isso realmente levou a alguns problemas bastante interessantes quando os proprietários de terras vinham ao governo e diziam: “Sabe, não tenho certeza em que zona estou. estar no limite. ” E descobriu-se que, ao desenhar uma linha em um mapa que é realmente pequena em escala, a largura da linha em si era de cem metros de largura. E cem jardas podem ou não incluir toda a propriedade de um indivíduo. Então, em qual seção eles estariam? A zona de quarenta e dois acres ou talvez a zona de três pontos e dois acres? Isso fez uma enorme diferença na eventual vendabilidade e no valor da propriedade da área.
E também a proximidade de estradas: quer dizer, se você pensar em uma área, você também gostaria de saber onde estava a rede rodoviária. Você pensaria com muito cuidado sobre como alocaria a densidade com base no acesso às estradas. Então, todas essas informações foram reunidas para desenvolver esse mapa, que é um instrumento legal. A ideia de que um mapa pode ser um instrumento legal é um pensamento interessante. Então para que alguém saiba quais são seus direitos, quais são seus direitos de propriedade, eles teriam que se identificar nesse mapa. E cada cor está associada a uma certa tolerância de densidade. Então, se você está localizado no verde, isso significa que você precisa de quarenta e dois acres para desenvolver uma nova casa. Se você está localizado no amarelo, são oito acres. Se você estiver localizado no vermelho, precisará apenas de um acre.
A propósito, você já ouviu falar sobre cap and trade. Bem, a ideia de cap and trade pode ser aplicada muito bem a uma situação como essa. Para que você possa permitir direitos comerciais sob certas circunstâncias dentro de um limite designado, talvez dentro de uma comunidade. Então, a ideia de direitos de desenvolvimento transferíveis é algo sobre o qual falaremos na próxima semana. Portanto, esses são os diferentes limites de zoneamento que foram estabelecidos por lei e governaram a implementação deste plano pela Adirondack Park Agency por um bom tempo.
Como isso acontece quando você está olhando para uma paisagem? Bem, aqui está uma pequena comunidade, é uma comunidade de Keene Valley que fica ao pé da região de picos altos, as montanhas mais altas do estado de Nova York. E esta é uma comunidade de cerca de 800 pessoas. E aqui está o centro da vila sem requisitos de densidade. E à medida que você se afasta do centro da vila, você descobre que precisa ter lotes cada vez maiores antes de construir uma nova estrutura, até chegar às terras públicas, que começam neste caso nestas encostas que levam a os altos picos.
Para que você possa pensar nisso como uma espécie de conjunto de círculos concêntricos. É muito mais complicado do que apenas círculos concêntricos, mas o desenvolvimento vai desde o centro urbano por um lado até as áreas selvagens que são designadas por outro. Para que as terras públicas tenham seu próprio conjunto de regulamentos sob este estatuto. A vila de Lake Placid, onde foram realizados os Jogos Olímpicos, é um bom exemplo disso. Onde você vê o marrom no centro é a área onde não há requisitos de densidade. E as terras que fazem fronteira com as áreas selvagens federais designadas por este azul têm as restrições mais altas, os requisitos para áreas maiores.
Então, onde estão os campos de batalha? Onde você imaginaria que obteria mais litígios? Onde você encontraria a maior quantidade de conflito privado sobre esses regulamentos? Bem, um claramente seria áreas com vistas. Portanto, áreas que possuem elevações elevadas ou áreas adjacentes a corpos d'água. Então, se você fosse mapear os valores das propriedades, descobriria que as áreas que tinham as melhores vistas, que tinham a elevação mais alta e que eram adjacentes a rios, lagos ou lagoas teriam os maiores valores de propriedade. Então você pode ser preditivo sobre isso, sobre onde você vai receber a maior quantidade de conflito e resistência à nova regulamentação. Quando os valores das propriedades são mais altos, você descobrirá que as pessoas estão mais ansiosas para se desenvolver. A taxa de desenvolvimento ocorre mais rapidamente ao longo das estradas, ao longo de lagos e rios. O custo de desenvolvimento nas áreas montanhosas em altitudes mais elevadas são mais proibitivos para os desenvolvedores. Portanto, as linhas costeiras, como este exemplo nas margens do lago, são extremamente desejáveis do ponto de vista de um desenvolvedor - casas de barcos de vários milhões de dólares que foram construídas.
Além disso, hotéis e grandes acampamentos em ilhas. Existem mais de 1.000 ilhas nos lagos e lagoas de Adirondack. Aqui está um deles em Lake George, como exemplo. Lake George fornece o abastecimento de água para sua cidade para que a água seja tratada com cloro, como a água de New Haven. É filtrado de uma forma muito áspera pela areia. Mas não é filtrado por carvão ativado, que pode remover uma variedade de diferentes tipos de poluentes orgânicos que podem estar no abastecimento de água. Então, nesta situação, se esta instalação tivesse seu próprio campo de lixiviação, estaríamos preocupados com isso, porque a maioria das ilhas nas Adirondacks são basicamente montes de rocha que têm solos muito rasos sobre eles, que têm capacidade muito baixa de absorver esgoto humano,
Outro bom exemplo sobre terrenos de desenvolvimento privilegiados do ponto de vista do investidor seria uma vista panorâmica como esta. Esta é uma das quarenta e tantas vistas panorâmicas que têm restrições específicas de desenvolvimento. De modo que fica ao lado do Monte Van Hoevenberg e tem vista para os altos picos de Adirondack. E um desenvolvedor, McDonald's Corporation, decidiu que este era um site para o qual eles queriam colocar um McDonald's quando se preparassem para os Jogos Olímpicos. Eles não queriam ir ao lado de Wendy's ou construir seu arco dourado ao lado de um Burger King. E havia uma faixa já construída em Lake Placid bem ali perto. Mas sua visão do que poderia parecer melhor nesta área era algo assim. Bem, as restrições no mapa, o fato de o agrimensor e o outro funcionário da Park Agency terem colocado um alfinete nesta área deu ao Estado de Nova York para negar uma licença a esse desenvolvedor simplesmente com base em motivos estéticos. O desenvolvedor acabou construindo um MacDonald's ao lado do Wendy's e Burger Kings na faixa de Lake Placid.
Aqui está outro exemplo de um desenvolvedor que propôs um condomínio de várias centenas de unidades à beira de Lake Placid. Lake Placid, como Lake George, também fornece água do lago para sua comunidade como fonte de água potável. E eles são muito sensíveis a diferentes ameaças a ele, seja ou não o uso de lanchas ou se é ou não um novo desenvolvimento na margem do lago. Este é um lago muito grande e bonito, e a qualidade da água é extraordinariamente alta.
Então aqui você vê que parte deste complexo é um campo de golfe, mas eles queriam construir centenas de unidades de condomínio adicionais. E o argumento que um desenvolvedor fará é muitas vezes o que chamo de tecnologicamente otimista. Você sabe, podemos construir isso sem causar nenhum declínio na qualidade da água dentro do lago. Teremos o sistema de tratamento de esgoto de última geração, teremos a certeza de que nenhum esgoto chegue ao lago. Também construiremos nossos prédios, que eles queriam na beira do lago, de uma maneira que não fizesse com que os sedimentos fluíssem para o lago, para que não houvesse diminuição da clareza da água.
A questão da clareza da água é muitas vezes um ponto de debate muito significativo em relação ao novo desenvolvimento. Em Lake Tahoe, tem sido extremamente importante porque a clareza de Lake Tahoe, para aqueles que já estiveram lá, é excepcionalmente alta. Eles medem isso por uma leitura de disco de Secchi, que é apenas um disco que eles colocam na água. E você pode ver aquele disco em Lake Tahoe a cerca de quinze metros de profundidade, o que é realmente notável. Mas gradualmente, ao longo de várias décadas, a visibilidade diminuiu, e foi por causa do desenvolvimento nas margens do lago. Foi por causa da sedimentação e também do escoamento de usos agrícolas adjacentes ou, digamos, escoamento de ruas e estradas e estacionamentos que estavam se acumulando dentro da bacia hidrográfica. Para que a maioria das comunidades que possuem lagos de altíssima qualidade tenham essa preocupação,
Nesse caso, quando trabalhei em Adirondacks, por acaso eu era responsável pela revisão do projeto pelo Estado de Nova York e me lembro muito claramente da proposta inicial e da minha resposta solicitando informações adicionais que eram cerca de uma carta de cinquenta páginas que eu e colegas escreveram que sentimos que precisávamos entender os impactos ambientais desse desenvolvimento no lago. Bem, o desenvolvedor decidiu que escalaria o desenvolvimento de forma bastante substancial. Eles queriam uma marina, por exemplo, que fosse adequada para pelo menos uma centena de lanchas. Mas os aldeões de Lake Placid não queriam lanchas. Os motores dos barcos são notoriamente ineficientes, o que significa que muito do combustível é queimado, mas há uma proporção, naquele momento, era entre dez e doze por cento para os motores padrão que estavam sendo usados em lanchas, é simplesmente desviado para a água. De modo que manchas são comuns em torno de marinas que realmente são uma evidência de sua ineficiência.
Então, gradualmente, a proposta foi reduzida de várias centenas de unidades para várias dezenas de unidades. O desenvolvedor concordou em não construir a marina. E ele concordou também em colocar os edifícios mais longe da água para protegê-los da sedimentação e proteger a clareza da água. E a quantidade total de superfície impermeável permitida também foi restringida. Então, o número de vagas de estacionamento, por exemplo, ou o tamanho do terreno que eles possuíam que poderiam ser cobertos por uma superfície impermeável. Portanto, essas são todas as ferramentas e estratégias regulatórias que podem ser usadas para proteger essa área.
Além disso, era necessária uma cor mais escura para os edifícios e a altura do edifício foi restringida. E isso foi para proteger o caráter da área. Se você estivesse olhando para este local do meio de Lake Placid, olhando para os picos das montanhas e olhando para as terras públicas que ficam aqui, é uma paisagem muito natural, e isso era algo que estava protegido pelo estatuto. Para que a Adirondack Park Agency tivesse autoridade para dizer: “Desculpe, você precisa garantir que seu prédio seja de cor escura e que não seja mais alto do que X andares”.
Então, o que realmente está impulsionando a preocupação com isso são os instintos subjacentes, ideologias subjacentes sobre usos apropriados da terra e definições apropriadas de direitos de propriedade privada, um instinto libertário em oposição a um instinto autoritário. Assim, os moradores de longa data das Adirondacks marchariam pelas ruas com a bandeira americana e argumentariam que sua liberdade, que sua liberdade estava sendo violada por essa organização comunista que tirou seus direitos de propriedade e não os compensou. Assim, a centralização da autoridade tem sido o principal mecanismo de efetivação da política de conservação nos Estados Unidos. Tomar os direitos de propriedade privada ou assumir a autoridade para controlar as terras públicas é uma forma de concentração de autoridade.
Além disso, a ideologia do utilitarismo, de que esses recursos existem para benefício e uso humano e devemos ter acesso a eles. Devemos ser capazes de cortar a madeira nas terras da Forest Preserve. Deveríamos poder andar de motoneve por essas trilhas que os instintos dos preservacionistas, sua preocupação com o barulho, com a poluição do ar, sua preocupação com as densas populações em áreas selvagens, que isso era algo menos importante do que a liberdade de acesso e o direito do povo de fazer uso da terra.
Assim, algumas das cidades já tinham um alto percentual de propriedade em terras estatais. E isso criou um tipo muito diferente de problema. Então, você sabe que as cidades obtêm a maior parte de sua renda dos impostos sobre a propriedade. Eles recebem alguns subsídios do Estado para diversos fins, incluindo escolas, mas também para transporte e, às vezes, para instalações médicas. Mas uma cidade como esta já tem a maioria de suas terras em propriedade pública, o que significa que tem uma base tributária privada altamente restrita. De modo que o Estado de Nova York paga pagamentos em vez de impostos, mas estes não são realmente comparáveis ao tipo de renda que poderia ser gerada se o desenvolvimento não fosse regulamentado, se eles pudessem construir mais rapidamente.
Outro exemplo de estratégia de conservação é demonstrado por este caso na cidade de Keene. Há uma longa faixa de terra que é propriedade privada do Sable Club que se estende por talvez seis milhas de comprimento e talvez meia milha de largura. E eu deveria ter uma foto aqui que mostrasse que os lados desses lagos sobem dramaticamente na encosta da montanha. É propriedade de um clube privado. E o clube privado decidiu que iriam auto-restringir seus direitos de desenvolvimento, mas que iriam vender esses direitos de desenvolvimento para o Estado de Nova York. Assim, o Estado de Nova York não assumiu a propriedade completa da terra. Mas lembre-se, eu disse que os direitos de propriedade podem ser considerados como um pacote. Eles venderam os direitos de desenvolvimento da paisagem, mantendo a propriedade da taxa subjacente.
Para que eles pudessem fazer isso de uma forma que reduzisse sua carga tributária. A carga tributária para esta comunidade era substancial, considerando as centenas de acres de terra que eles possuíam, de modo que eles estavam ansiosos para ir à cidade e dizer: “Olha, nosso valor de propriedade diminuiu, desistimos de nosso desenvolvimento direitos para que nossa base tributária seja reduzida”. Há uma variedade de casos diferentes em que a conservação da natureza nos Estados Unidos afetou essa estratégia. E é mais barato do que o estado entrar e comprar todos os direitos sobre a terra, e oferece esse benefício para aqueles que sentem que não querem ver a área mais desenvolvida.
Capítulo 5. Quem são as partes interessadas? [00:45:11]
Então, neste debate, como em muitos debates, quem são os atores-chave? Quem são os stakeholders que são comuns? Pois bem, há tensões interessantes entre conservacionistas e ambientalistas, principalmente no que diz respeito à intensidade de uso das terras públicas. Assim, em Adirondacks, por exemplo, você teria os quarenta e seis Adirondack, que se orgulham de ter escalado todos os quarenta e seis picos com mais de 4.000 pés de altitude. E então você teria os ambientalistas. E muitas vezes discordavam sobre qual deveria ser a maneira correta de administrar terras públicas. Existem grupos de usuários recreativos, pois existem em torno de todas as terras públicas nos Estados Unidos. E estes podem variar de esquiadores cross-country, motos de neve, esquiadores de downhill, empresas madeireiras, empresas petrolíferas, para aqueles que sentem que existem valores associados às terras públicas a que eles querem ter acesso, com os quais podem lucrar. Existem também empresas de turismo que sempre cercam essas extensões de terra, fornecedores na parte ocidental dos Estados Unidos, ofertas de passeios de cavalo, e outro bom exemplo pode ser o que acontece com os barcos de turismo e os navios de cruzeiro no Alasca. Há também, como mencionei anteriormente, conflitos sérios entre os residentes permanentes que estão mais ansiosos para ver o desenvolvimento adicional do parque e os moradores sazonais, que estão tentando basicamente mantê-lo o mais subdesenvolvido possível. fornecedores na parte ocidental dos Estados Unidos, ofertas de viagens a cavalo e outro bom exemplo pode ser o que acontece com os barcos de turismo e os navios de cruzeiro no Alasca. Há também, como mencionei anteriormente, conflitos sérios entre os residentes permanentes que estão mais ansiosos para ver o desenvolvimento adicional do parque e os moradores sazonais, que estão tentando basicamente mantê-lo o mais subdesenvolvido possível. fornecedores na parte ocidental dos Estados Unidos, ofertas de viagens a cavalo e outro bom exemplo pode ser o que acontece com os barcos de turismo e os navios de cruzeiro no Alasca. Há também, como mencionei anteriormente, conflitos sérios entre os residentes permanentes que estão mais ansiosos para ver o desenvolvimento adicional do parque e os moradores sazonais, que estão tentando basicamente mantê-lo o mais subdesenvolvido possível.
E há tensões entre as agências governamentais. A agência que existia antes da Adirondack Park Agency era o Departamento de Conservação Ambiental do estado. E tinha autoridade antes da Lei de 1973 para administrar terras públicas. Então, se de repente você der essa autoridade e responsabilidade de formulação de políticas para uma organização diferente, você vai ter um ressentimento terrível por parte da agência que anteriormente tinha essa autoridade. Assim como os governos locais ficaram ressentidos com a assunção de autoridade do Estado. E também há reivindicações dos nativos americanos que causaram conflitos na gestão de terras públicas e privadas e levaram a litígios no parque.
Bem, estamos na hora de hoje. E eu vou pegar questões de terras públicas e também questões de direitos de propriedade em relação à Quinta Emenda na quinta-feira. Obrigada.
[fim da transcrição]
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